Ипотека в Казахстане: Реальные проблемы и мифы
Проблемы развития рынка ипотеки в Казахстане
На прошлой неделе BI Group организовал в Алматы круглый стол «Ипотека в Казахстане: что нас ждёт завтра?». Наверное, из-за того что именно крупный застройщик жилья стал инициатором этого круглого стола, из обсуждения так и не стало понятно, что нужно сделать властям, чтобы ипотека в Казахстане стала такой же доступной, как в развитых странах. Вместо этого слишком много внимания уделялось важности строительного сектора для страны и тому, куда лучше всего направить льготные государственные ипотечные программы. К сожалению, мы не участвовали в данном обсуждении, хотя в конце января этого года Halyk Finance опубликовал отчёт с анализом и рекомендациями по текущей политике доступного жилья в Казахстане, где развитию ипотеки в Казахстане было уделено большое внимание. В данной публикации мы хотели бы ещё раз высказать наше мнение о проблемах развития рынка ипотеки в Казахстане.
В чем проблемы текущей госполитики доступного жилья
В Казахстане обеспечение доступности жилья для широких слоев населения стало официальным приоритетом, начиная с июня 2004 года, когда указом Главы государства была утверждена первая государственная программа развития жилищного строительства на 2005-2007 годы. К сожалению, с того времени и до сегодняшнего дня правительство так и ни разу не сделало системного анализа эффективности мер, которые предпринимались за все эти годы для обеспечения доступности жилья для широких слоев населения и не было нормального сравнения текущих мер с передовой мировой практикой.
В настоящее время существует множество международных исследований, оценивающих государственные меры по обеспечению доступности жилья в различных странах. На основании этих исследований можно с уверенностью сказать, что практически все государственные меры, предпринимаемые правительством в прошлом и сейчас, являются неэффективными, а многие из них снижают доступность жилья в средне- и долгосрочном периоде, поскольку они разрушают рыночные механизмы в жилищном секторе.
Жилищный рынок является сложным, многогранным сектором с экономическими, региональными, социальными, культурными, физическими, экологическими и финансовыми нюансами. Это долгосрочный актив для населения с часто неэластичным предложением, когда спрос на жилье не может увеличить объёмы жилищного строительства, в результате чего растут цены на жилье. Успешная госполитика доступного жилья требует, чтобы все эти нюансы были учтены, как на стороне предложения жилья от застройщиков, так и на стороне спроса на жилье от населения.
Оценка доступности жилья в стране выходит за рамки простого определения количества домохозяйств в сравнении с единицами жилья в целом по стране. Государственная жилищная политика требует более глубокого качественного понимания потребностей и видов жилищных решений, которые были бы подходящими для разных групп населения с точки зрения цены, местоположения, дизайна жилья, размера, наличия школ и садиков и так далее.
Не существует одинакового подхода для всех стран по решению проблемы доступности жилья. Однако существует чёткая необходимость по соблюдению правильного баланса между (i) оказанием помощи населению с низкими доходами и уязвимым слоям населения и (ii) улучшением работы рынка жилья для среднего класса. При этом государственные меры по обеспечению доступности жилья должны обязательно рассматривать как сторону спроса на жилье, так и сторону предложения (строительства) жилья.
Таким образом, хорошо функционирующая государственная жилищная политика включает в себя два важнейших компонента: (i) целенаправленную систему государственных субсидий и другой государственной помощи для населения с низкими доходами и для социально-уязвимого населения; (ii) меры правительства по оптимизации рынка жилья со стороны спроса и предложения, чтобы сделать жилье доступным для среднего класса без существенных затрат со стороны государственного бюджета.
Если посмотреть все прошлые государственные программы, связанные с обеспечением доступности жилья в Казахстане, то можно сказать, в них постоянно был нарушен баланс между направлениями (i) оказание госпомощи населению с низкими доходами и (ii) улучшение работы рынка жилья для среднего класса. Практически целиком все такие госпрограммы были сфокусированы на населении с низким доходами и игнорировали проблемы доступности жилья для среднего класса, который в развитых странах является самой большой социальной группой населения, являющейся драйвером процветания экономики. В Казахстане меры, предпринимаемые правительством для доступности жилья, во многих случаях были очень неэффективны и искажали рыночные механизмы в секторе жилья, что приводило к среднесрочному и долгосрочному снижению доступности жилья для всех категорий населения.
Проблемы с мерами по оказанию государственной помощи по доступности жилья для населения с низкими доходами и для социально-уязвимого населения – это отдельный вопрос и в этой публикации мы хотели бы остановиться на вопросах доступности ипотеки.
Обеспечение доступности ипотеки – это многосторонняя задача
Очевидно, что ипотечные кредиты не подходят для населения с низкими доходами как государственная мера по обеспечению жилья. Люди с низкими доходами не имеют возможности выплачивать ипотеку из своих доходов даже при очень низких рыночных ставках, и у них очень высокий риск прекращения выплат по ипотеке.
Во всем мире ипотечные кредиты (как инструмент финансового рынка) ориентированы на категорию людей со средними и высокими доходами. Поэтому, когда государство вмешивается в рынок ипотеки, чтобы улучшить доступность ипотечных кредитов, то главной задачей государственных мер должно быть обеспечение доступности ипотеки для среднего класса, а не для населения с низкими доходами. К сожалению, в Казахстане вмешательство государства в рынок ипотеки идёт таким способом, что не увеличивает, а снижает доступность ипотеки для среднего класса.
Обеспечение доступности ипотеки – это многосторонняя задача для властей любой страны. С макроэкономической точки зрения государство прежде всего должно сделать всё возможное для адекватного и стабильного роста реальных доходов населения так, чтобы в как можно короткие сроки они достигли уровня развитых стран. Необходима планомерная работа по снижению инфляции, из-за чего будут снижаться процентные ставки на ипотечные кредиты и расти реальные доходы. Также правительство должно активно бороться с бедностью и безработицей. Помимо этого, оно должно снижать уровень теневой экономики, где население получает неофициальные доходы, которые нельзя показать банку для получения ипотеки.
К сожалению, все эти вопросы очень мало обсуждались на круглом столе, упомянутом в начале нашей публикации. Единственное, на данном событии были жаркие обсуждения по поводу процентной ставки на ипотеку в Казахстане и в развитых рыночных странах. В частности, эксперты заявили, что текущие ставки по ипотечным займам в Казахстане являются грабежом. Для сравнения: в США и Германии они не превышают 1.5-2%. По нашему мнению, называть текущие рыночные ставки «грабежом» – это попытка направить дискуссию не в ту сторону с целью поддержки текущих государственных мер, которые фактически разрушают рыночные механизмы развития ипотеки в Казахстане.
По поводу проблем высоких процентных ставок в Казахстане мы писали год назад. К сожалению, на круглом столе никак не обсуждались причины постоянно высоких процентных ставок в Казахстане, что приводит к недоступности ипотеки для среднего класса. В своём отчете мы отмечали, что, помимо прочего, в Казахстане есть две фундаментальные причины, которые приводят к более высоким уровням базовой ставки. К ним относятся: (i) проблемы бюджетной политики и (ii) проблемы антирыночного вмешательства государства в финансовую систему Казахстана. Более подробно с этими проблемами вы можете ознакомиться в вышеуказанном отчете.
Негативное государственное вмешательство на рынок ипотеки
В государственных программах по развитию рынка ипотеки в стране обычно ставятся задачи на уровне развития финансового рынка за счёт следующих государственных мер:
- Усиление конкуренции и рыночных отношений на рынке ипотеки, что обязательно приведет к снижению процентных ставок, удлинению сроков, уменьшению первоначального взноса по ипотеке.
- Развитие фондового рынка, который будет обеспечивать долгосрочные финансовые ресурсы для ипотеки.
В Казахстане до сегодняшнего дня одним из главных инструментов государственной политики доступного жилья были льготные ипотечные кредиты по ставкам в несколько раз ниже рыночных. Однако с точки зрения развития ипотеки в финансовой системе Казахстана льготная ипотека от государства не способствует, а мешает развитию рыночных отношений и конкуренции на рынке ипотеки. Кроме того, в целом льготное (нерыночное) государственное финансирование экономики не даёт развиваться фондовому рынку и мешает борьбе Нацбанка с высоком уровнем инфляции в Казахстане.
На сегодня у банков есть избыток денег, которые они могут и хотят направить на предоставление ипотеки. Однако банки берут деньги на рынке (депозиты и собственные облигации) по рыночным ставкам и, соответственно, они не могут выдавать кредиты по стоимости ниже процентных ставок на свои обязательства. Когда государство начинает выдавать ипотеку по низким ставкам ниже рыночных, то оно выступает прямым конкурентом для банков и не даёт им развивать рынок ипотеки на рыночных условиях.
Финансирование государства по низким процентным ставкам ограничено в объёмах. Поэтому правительство составляет госпрограмму таким образом, чтобы прежде всего помочь с дешевой ипотекой населению с очень низкими доходами. При этом рынок ипотеки для людей со средними доходами не развивается, поскольку если на рынке есть дешевая государственная ипотека, никто не хочет брать более дорогую рыночную ипотеку.
В международных исследованиях по государственным программам стимулирования жилищного рынка уделяется большое внимание развитию рынка ипотеки. Это достаточно распространенная практика, когда государство снижает ипотечную нагрузку для определённых слоев населения, однако это надо делать, не нарушая рыночные механизмы в секторе ипотечных кредитов.
Если у государства есть возможность и желание помочь определённым слоям населения в доступности ипотеки, то для этого существуют разные методы, не нарушающие рыночные подходы. Для этого лучше всего использовать методы снижения ежемесячных выплат по ипотеке за счёт ежемесячных государственных субсидий напрямую заемщику, либо государство может сделать такую субсидию одноразовой, компенсировав для заёмщика часть первоначальной суммы ипотеки.
Такой вид государственного субсидирования ипотеки не будет нарушать рыночные механизмы в предоставлении ипотечных кредитов, поскольку абсолютно все заемщики должны будут получать ипотеку только по рыночным условиям как в частных, так и (что особенно важно) в государственных финансовых организациях. В этом случае все финансовые организации, предоставляющие ипотеку, будут конкурировать между собой, предлагая наиболее конкурентоспособные условия по ипотеке.
Не надо давать льготные кредиты застройщикам недорогого жилья
В текущей политике доступного жилья в Казахстане один из главных подходов государственной помощи застройщикам недорогого жилья – это предоставление кредитов по очень низким процентным ставкам. В соответствии с международными исследованиями субсидирование застройщиков социального жилья не является рыночно-ориентированным подходом. Основную выгоду от такого субсидирования имеют именно застройщики, а не покупатели или арендаторы жилья, которые являются главной целевой группой госпрограмм. Помимо этого, раздача государственных денег по низким процентным ставкам для застройщиков создает благоприятную среду для коррупции и приводит к росту инфляции в целом по стране.
С другой стороны, если застройщики недорогого жилья медленно реагируют на увеличение спроса за счёт государственного стимулирования покупателей (например, за счёт субсидирования ипотеки и выдачи пенсионных накоплений), то это приводит к росту цен, что негативно сказывается на доступности жилья. Поэтому, если рынок застройщиков плохо развит в стране (особенно в регионах), то государству надо предпринять рыночно-ориентированные меры для стимулирования их деятельности.
Есть разные методы госпомощи для застройщиков, не нарушающих рыночно-ориентированный подход. Один из наиболее рекомендуемых методов – это предоставление за счёт государства земли и/или инфраструктуры для строительства недорогого жилья. С этой точки зрения в исследованиях подчеркивается важность долгосрочного городского планирования с целью стимулирования строительства массового жилья. Предоставляя землю и инфраструктуру бесплатно или по низкой цене, государство может ставить определённые условия, особенно с точки зрения жилья для населения с низкими доходами.
Мурат Темирханов – Советник председателя Правления
