Госгарантии для дольщиков: ожидания и реальность, или история строящегося в Астане ЖК «JM City Dom-Park»
Строительство многоквартирного жилого комплекса в Астане застройщик начал в 2021 году. Заказчик – ТОО Garant Investment, директор Азамат ЛУКПАНОВ, с которым дольщики подписывали договор долевого участия и все это время контактировали. Подрядчик – ТОО «Каспий Курылыс Лтд». Обе компании – «дочки» JM Capital.
По проекту ЖК состоит из 12- и 16-этажных блоков. Всего 12 блоков.
Но гарантию от Казахстанской жилищной компании застройщик имеет только на семь блоков.
На собрании также присутствовали представители КЖК и ГАСК. Встреча состоялась именно с дольщиками этих семи блоков, вклады которых застрахованы Казахстанской жилищной компанией. В своё время, именно этот факт подстегнул многих рискнуть и вложить средства в долевое участие.
Первоначально дольщиков было 120, но часть сумела забрать свои вложенные средства, и сейчас остались 89 – большинство переехавшие с регионов, бюджетники, есть пенсионеры, многие взяли ипотеку и теперь вынуждены платить аренду и одновременно выплачивать кредит. В некоторых случаях ежемесячное выплаты вместе с арендой достигают более 600 тысяч тенге.
Серьёзное отставание от графика строительства – не единственная проблема, с которыми столкнулись дольщики. У некоторых в договорах о долевом участии прописаны разные даты окончания строительства – к примеру, март 2023 года, и теперь эти дольщики судятся с застройщиком по поводу разночтений по датам в договорах. Сам застройщик утверждает, что дата окончания строительства – первый квартал 2024 года.
Вот что говорит один из дольщиков данного ЖК Мадияр ДУБЕКОВ:
- В октябре 2022 года я оформил ипотеку с «Әскери баспана» для военнослужащих. По договору окончание строительства у меня в марте 2023 года, так написано в договоре на казахском языке, на русском – сентябрь 2023 года. На паспорте объекта — 4 января 2024 года. Три разные даты. Когда оформлялся, читал договор только на казахском, русский не смотрел. На словах, когда разговаривал с их сотрудниками, мне сказали, что в марте 2023 года сдадут. Но после того, как оформился, приехал на стройку, понял, что никаким мартом не пахнет. Это не первое собрание, каждый раз говорят одно и то же: пока денег нет. Чуть поработают, потом приостанавливают, полгода тишина была. С дольщиками собирались, телевидение приглашали, после этого вроде начали. И теперь они снова приостановили. Есть люди, кто приобретал в 2021 году. Три года прошло. Многие на съемной квартире, процентов 80 с регионов переехали, платят аренду. Я сам плачу аренду 160 тысяч тенге в месяц плюс ипотеку — 460 тысяч в месяц. Итого — 620 тысяч в месяц, а у меня семья, два маленьких ребёнка.
Что не так с гарантией от КЖК?
Что касается гарантии от Казахстанской жилищной компании. Гарантийный срок у застройщика с КЖК закончился 3 января 2024 года. Суть гарантии в том, что после истечения гарантийного срока наступает гарантийный случай (ГС) — т.н. дефолт и КЖК за счёт собственных средств достраивает жилье и передает его дольщикам. Но по закону о долевом участии допускается трёхкратное продление гарантийного срока по три месяца – в итоге застройщик выигрывает дополнительные девять месяцев. В данном случае первое продление, к удивлению дольщиков, уже состоялось. По их словам, и отчетам КЖК на сайте, работы в январе-феврале практически остановились. Тем временем, застройщик подал документы уже на второе продление – до 3 июля 2024 года. И, по всей видимости, надеется получить третье — до октября 2024 года.
Но главное открытие, которое сделали дольщики на собрании — оказалось, что в данном проекте гарантийный случай не распространяется на наружные инженерные сети, поскольку ПСД идёт без инженерных сетей. Получается, даже если КЖК достраивает дольщикам дом, то он будет без инженерных сетей. А без инженерных сетей никто не примет дом в эксплуатацию. И здесь у дольщиков получится замкнутый круг.
Что предлагает застройщик?
Ранее в первую очередь сдачи входили гарантированные КТЖ семь блоков. Теперь застройщик предлагает в первую очередь оставить только три из семи блоков – это Б, Б1, Б3 (всего здесь 32 дольщика). А остальным 57 дольщикам четырёх блоков (Б3, В1, В2 и Г) Мырзагалиев предложил переселиться в эти три. Логика застройщика вероятно в том, что, если освободить четыре блока от дольщиков, соответственно, в этих блоках не будет застрахованных, и КЖК сможет снять гарантию по ним. Таким образом, застройщик не будет стеснен обязательствами гарантийного срока по этим четырем блокам.
Дольщики поинтересовались, что будет в случае отказа от данного предложения. Будут ли достроены их блоки и есть ли у застройщика план Б?
По поводу гарантийного случая Мырзагалиев сказал следующее:
Вопросы от дольщиков:
- Вы озвучили сумму в 3 миллиарда. Они у вас сейчас есть?
- Почему тогда стройка стояла, если у вас деньги есть?
— Вот вы говорите, 3 миллиарда есть, почему тогда мало людей на стройке?
- Почему тогда в феврале показывал график, что не было стройки? Сегодня только отчет КЖК вышел на сайте.
- В прошлом году тоже так говорили, вот сейчас лето, но не было ничего. Все лето стройка стояла. Стройте сейчас. Нам менеджеры в прошлом году в июле обещали сдачу. Потом начали говорить, что по договору 1 января 2024-го, ждите. Но 1 января наступает, а домов нет. Вы нам говорите, паркинг подарим, по миллиону выплатим, окей, подарите сейчас и стройте дальше. Зачем мы будем идти на уступки, получать от вас деньги, за то, что мы ущемлены в правах?
Ещё из претензий дольщиков:
Предложение дольщиков: трёхсторонний договор и ипотечные каникулы
Вот эти два условия если включат, тогда можно подумать над вашим предложением, резюмировали дольщики.
Коммуникации за счёт дольщиков?
Он отметил, что этим объектом ГАСК занимается с 2021 года.
«Сейчас застройщик подал нам документы на продление. Мы их рассматриваем, по окончании рассмотрения будет приниматься решение о продлении. У нас есть определенные параметры, которым они должны соответствовать, к примеру, у них должна быть на счетах определенная сумма», — сказал Бигашев.
- Застройщик дал вам гарантии, что в течение трёх месяцев, которые, к слову, уже истекли, будет вестись стройка? – поинтересовались дольщики. — Мы видим по отчетам, что в феврале не было стройки.
- У вас на сайте 513 дней просрочки. Это большой срок. Ни у одного объекта нет такой просрочки.
- На кого лягут расходы по наружным сетям?
«У нас очень много вопросов к КЖК»
Вот что рассказал в отдельном разговоре дольщик Нурлан ЖАНТУРИН.
«В 2021 году, когда я пришел к застройщику в офис, нам сказали, что получат гарантию КЖК ближе к осени и тогда можно оформить в ипотеку (без гарантии ипотеку на строящиеся дома не оформляют). Когда они получили гарантию, я в числе других дольщиков, пришел к ним в офис. Цена в то время была рыночной – 350 тысяч тенге за квадрат, также можно было пенсионные снять. По рекламным буклетам сдача была в марте 2023 года. В декабре 2021 года я оформился. Потом кто-то из дольщиков сказал, что в наших договорах поменяли первый лист. Когда мы подписывали, на первом листе стояла дата — март 2023 года. После регистрации договора, на первом листе оказались разночтения: март 2023 года в казахском варианте, 4 января 2024 года – в русском. По этому поводу мы сейчас судимся. Мы спрашивали у застройщиков, почему разные даты, они отвечали, что опечатка. Но как может быть опечатка, если в рекламе и риелторы, которые рекламировали их проект, всегда говорили, что сдача в марте 2023 года. Мы ходили в Дом министерств, оббивали пороги ГАСКА, они нам объяснили, что никак не могут повлиять, потому что это гражданские договора. И главный вопрос, как государство в лице АО КЖК, дало гарантию без инженерных сетей? Ни одно государство не принимает дом без инженерных сетей. Мы постоянно пишем заявления в ГАСК, президенту, в акимат, прокуратуру. И все инстанции отписывают обратно в ГАСК.
Здесь получается пути обхода для привлечения дольщиков, ведь нельзя получить ипотеку на строящийся дом без получения гарантии КЖК. По февральскому отчету идёт 500 дней отставания и, несмотря на это, они думают над тем, чтобы дать второе продление. Когда в январе давали первое продление, у них было 400 дней отставания. Понимаете, государство даёт продление, заведомо зная, что идёт отставание. У нас очень много вопросов к КЖК. Завтра они сдадут дом без инженерных сетей, акимат не примет дом в эксплуатацию, снова начнутся бюрократические проволочки.
Ещё один момент – мы же брали квартиру в ипотеку, но здесь почему-то застройщик наши договора долевого участия передает напрямую в Отбасы банк без нашего участия. Возможно, мы бы увидели разночтения по срокам. Договора остаются в залоге, пока не получим ключи».
По словам Н. Жантурина, недавно дольщики подали в суд.
«Истец дольщики, а отвечающая сторона застройщик. Хотим взыскать пеню с даты заключения договора по дату подачи иска. Здесь нужно отметить, что по закону мы два раза не можем подавать такой иск. И если застройщик сейчас, к примеру, закончит на 2-3 года позже, мы пеню за эти годы получить не сможем.
В итоге, что получается — у нас есть все разрешающие документы: от акимата, КЖК и все равно это не защищает дольщиков. В течение двух лет не было адекватной обратной связи. Мы бы не возмущались, но нас пугал тот факт, что пять человек работают в течение последних двух лет. Согласно ежемесячным отчетам, где показывают график движения строительства, работы идут очень медленными темпами. Теперь они новую схему придумали с КЖК, чтобы гарантию снять, по ходу они друг другу хотят помочь, я написал в прокуратуру, чтобы проверили деятельность КЖК. На каком основании, они дают продление. Ладно, застройщик, он защищает бизнес. А государство почему?».
Сауле ТАСБУЛАТОВА, соб. корр. «АЖ», г. Астана
Фото автора
