Пока конкретно посчитали только в столице. В Москве насчитывается около 154 000 трудоспособных граждан, которые живут на неучтённые доходы от сдачи в аренду недвижимости и транспорта. Эти цифры озвучила замруководителя департамента экономической политики и развития столицы Дарья Мурченко в кулуарах XI Московского финансового форума. Цифра выглядит шокирующе — но за ней стоит вполне конкретная, хотя и крайне живучая проблема.
Масштаб проблемы: 95% в тени
Доля теневого сектора в сфере аренды жилья в среднем по России составляет 95% — такими данными в октябре 2025 года поделился «Дом.РФ». Иными словами, лишь пять из ста арендодателей в стране платят налоги с доходов от сдачи квартир. Остальные 95% работают вне правового поля: ни договоров, ни деклараций, ни чеков.
Москва — не исключение, а концентрация. Столица обладает самым дорогим и ликвидным арендным фондом в стране, и именно здесь скрыты максимальные суммы неучтённого дохода. 154 000 человек, живущих на теневые арендные деньги, — это население целого районного центра. Все они трудоспособны, формально — часто безработные или «неработающие», фактически — получают регулярный доход, который не декларируют.
Как ловят: участковый как налоговый инструмент
Механизм выявления серых арендодателей давно перестал быть исключительно налоговым. Теперь в нём участвуют участковые уполномоченные полиции. Система работает так: участковый выявляет факт проживания в квартире лиц, не являющихся собственниками, получает объяснения, проверяет договор найма и иные документы. Информация передаётся в налоговые органы, которые уведомляют собственника и при наличии оснований доначисляют налог.
Однако, как пояснила советник Федеральной палаты адвокатов России Майя Шевцова, самого факта проживания чужого человека в квартире недостаточно для доначисления. Нужно доказать два момента: что собственник получает доход и что этот доход имеет конкретный размер. В квартире могут бесплатно жить родственники, друзья, знакомые — и это не аренда. Грань между «пустил пожить» и «сдаю за деньги» на практике доказать непросто, особенно если платежи идут наличными или переводами без назначения.
С 1 июля 2026 года ситуация для теневых арендодателей осложнилась: вступил в силу новый порядок автоматического контроля со стороны ФНС. Налоговая служба получила возможность автоматически сопоставлять банковские поступления с налоговым профилем гражданина. Регулярные переводы одинаковых сумм в одни и те же даты — типичный паттерн арендного платежа — теперь flagged в системе без какого-либо участия участкового.
72 миллиарда и конкурентная асимметрия
Теневая занятость в Москве охватывает около 7% трудоустроенных граждан — это примерно 110 000 человек. В 2024 году их было 270 000: за два года удалось легализовать более половины. Но оставшиеся 7% генерируют выпадающие доходы бюджета в размере 72 млрд рублей ежегодно — и это только по НДФЛ.
При этом Мурченко подчеркнула: для властей столицы важнее не сама сумма, а неравная конкурентная среда. Бизнес, который не платит взносы за сотрудников, имеет возможность выставлять более низкие цены. Добросовестные предприниматели, платящие налоги с фонда оплаты труда, оказываются в неравных условиях. Эта проблема особенно остра в человекоёмких отраслях — общепите и строительстве, где доля теневой занятости достигает 80%.
Результаты: 64 000 легализованных и 9 млрд в бюджет
Налоговики не ограничиваются анализом данных. В конце октября 2025 года руководитель УФНС России по Москве Марина Третьякова сообщила о начале мероприятий в отношении трудоспособных «неработающих» москвичей, скрывающих доходы. Результаты: почти 64 000 человек легализовали источники дохода, а сумма НДФЛ и страховых взносов от легализованных доходов превысила 9 млрд рублей.
Метод, по словам Мурченко, преимущественно мягкий: встречи и диалоги между ФНС, властями и представителями отраслей, в ходе которых бизнесу указывают на признаки теневой занятости и убеждают «обеляться». «Добровольное обеление, которое нам чаще удаётся, чем не удаётся, — наиболее эффективное и безболезненное», — отметила она.
Что грозит арендодателю
Для физлица, сдающего квартиру без уплаты налогов, последствия делятся на три уровня.
Налоговый. Доначисление НДФЛ по ставке 13% (а с 2025 года — по прогрессивной шкале от 13 до 22% в зависимости от совокупного дохода) за все годы сдачи, которые попадают в охват проверки — обычно три года.
Штрафной. Штраф за непредставление декларации — от 5 до 30% от неуплаченной суммы. Штраф за неуплату налога — 20% при неумышленных действиях и 40% при умышленных. Пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.
Уголовный. Если сумма неуплаченного налога за три года подряд превышает 2,7 млн рублей, возможно возбуждение уголовного дела по статье 198 УК РФ. Наказание — от штрафа 100–300 тысяч рублей до лишения свободы на срок до года. Если неуплата превышает 13,5 млн рублей — до трёх лет лишения свободы.
Почему 95% продолжают сидеть в тени
При всей активности ФНС и полиции серая аренда не исчезнет быстро. Причины структурные.
Во-первых, арендодатель и арендатор часто солидарны в нарушении закона. Арендатор не заинтересован в легализации: официальный договор означает регистрацию по месту пребывания, возможное увеличение платы (налог переложат на жильца), а в случае с иностранцами — визовые риски. Обе стороны предпочитают негласную сделку.
Во-вторых, доказательная база остаётся слабой. Участковый может установить факт проживания, но размер дохода — это уже отдельная задача. Переводы «от Маши» на 45 000 рублей каждый месяц выглядят как подарок, если нет подписанного договора. Бремя доказывания факта получения дохода лежит на налоговом органе, а не на собственнике.
В-третьих, для многих арендодателей сдача квартиры — не бизнес, а вынужденная мера. Разъезд, развод, наследство, переезд — люди сдают не от хорошей жизни, и налог в 4–13% от и без того скромного дохода воспринимается как несправедливое изъятие.
И что дальше?
Власти Москвы и ФНС движутся по пути цифровизации контроля. Автоматическое сопоставление банковских операций, обмен данными между ведомствами, расширение риск-критериев — всё это делает «серую» аренду всё менее безопасной. 64 000 легализованных за год — наглядный результат. Но 154 000 теневых арендодателей в одной только Москве и 95% теневого рынка по стране говорят о том, что инструменты контроля пока не догнали масштаб явления.
Ситуация будет меняться по мере того, как цифровой след станет плотнее, а штрафы — ощутимее. Самозанятость с её 4% — тот компромисс, который предлагает государство: плати чуть-чуть, но плати. Для большинства арендодателей это выгоднее, чем ждать письма из налоговой с доначислением за три года плюс штрафы и пени. Вопрос лишь в том, когда страх быть пойманным перевесит привычку не платить.
Источник: Аргументы недели