Как немного перехитрить банк и сэкономить на ипотеке в Казахстане

Рассказываем о способах, которые помогут вам сэкономить на ипотеке ваши деньги в Казахстане. Они помогут снизить платежи. В вопросе разобрался корреспондент Bizmedia.kz — новости бизнеса, со ссылкой на «Крышу».

Как снизить ипотечные платежи и переплату? Далее вы узнаете о советах по первоначальному взносу, ипотекам от застройщиков, созаемщиках, зарплатных картах банков и многое другое.

1. Большой первоначальный взнос

• Размер первоначального взноса напрямую влияет на условия ипотеки. При минимальном взносе банк часто делает надбавку к ставке, просит дополнительный залог или требует созаёмщика.

При внесении большой первоначалки, от 50 % и выше, заёмщик подтверждает свою финансовую благонадёжность, соответственно, может рассчитывать на более выгодные условия кредитования.

Большинство банков при наличии у заёмщика 70 % от суммы кредита готовы предоставить так называемую лёгкую ипотеку — это кредит на недолгий срок (как правило, до трёх лет), часто без подтверждения доходов.

Процентная ставка по такому займу на 2-3 % ниже стандартной, например 15 % годовых вместо 18. К тому же чем выше первоначальный взнос, тем меньше срок кредита, следовательно, меньше переплата в целом.

2. Ипотека от застройщика

• Многие крупные строительные компании сотрудничают с определённым банком и имеют свои собственные ипотечные программы.

В ипотеку можно купить жильё от застройщика, которое и будет выступать залогом по кредиту.

В итоге застройщик быстрее продаёт объекты, банк получает клиентов, а покупатель оформляет ипотеку на выгодных условиях.

Как это работает?

Ипотеки от застройщика часто представляют собой практически покупку в рассрочку с минимальным вознаграждением банка. Из минусов — короткий срок погашения (от 6 месяцев до 7 лет) и возможность покупки в ипотеку квартир большой площади — 3-комнатные и более (необязательно).

3. Привлечение созаёмщика

• Созаёмщик поможет сэкономить в том случае, если официальный доход основного заёмщика невысокий.

Два заёмщика — два оклада и, соответственно, более высокая гарантия для банка, что кредит будет вовремя выплачен.

Сколько можно сэкономить?

При оформлении ипотеки с привлечением созаёмщика банк выдаёт кредит на 1.5-2 % ниже, чем без него.

4. Зарплатная карта банка

• Во многих банках есть «плюшки» по различным услугам для клиентов. Чтобы получить кредит на более выгодных условиях, нужно оформить зарплатную карту.

Поэтому сначала лучше обратиться в тот банк, где уже оформлена зарплатная карта, и узнать об условиях кредитования.

Что это даст?

Можно сэкономить на комиссиях — за организацию займа с держателей зарплатных карт банки берут на 1 % меньше или вовсе без неё. Также можно сэкономить на комиссии за снятие или досрочное погашение. Но самое главное: «для своих» банки предлагают ставку по кредиту в среднем на 1.5–3 % ниже, чем для других.

5. Налоговый вычет

• Немного сэкономить можно и на уплате подоходного налога, точнее его части. У физлиц, имеющих ипотеку, не облагается налогом доля заработной платы, равная сумме погашения процентов по кредиту.

Проще говоря, налоговый вычет действует на сумму вознаграждения банку. Правда, воспользоваться вычетом могут только клиенты «Отбасы банка».

6. Рефинансирование

Даже если ипотека уже оформлена, продолжайте мониторить условия кредитования в различных банках. Найдёте более выгодные — подавайте заявление в банк на рефинансирование.

7. Ипотека по госпрограммам

Ещё один вариант более выгодных условий кредитования — государственные и социальные программы. Условия такой ипотеки всегда выгоднее коммерческих, но участвовать в них могут не все.

Как сэкономить на ипотеке и налогах при погашении ипотеки

Заёмщики, у которых оформлена ипотека в «Отбасы банке», могут платить меньше налогов. Сэкономить можно на оплате части ИПН (индивидуальный подоходный налог) и таким образом получать «на руки» более высокую сумму, тоже пишет «Крыша».

Как действует льгота

Согласно ст. 349 Налогового кодекса, налогом не облагается часть заработной платы, равная сумме погашения процентов по кредиту.

То есть льгота применяется не на весь ежемесячный платёж, а на сумму вознаграждения банку (она указана в графике погашения в отдельной графе).

Пример: ежемесячный платёж составляет 238 тысяч тенге, из них 42 тысячи — вознаграждение банку и 195 тысяч — основной долг.

Сколько можно сэкономить

Сначала вычислим сумму ИПН без учёта других видов отчислений.
Предположим, заработная плата без налога составляет 200 000 тенге.
ИПН = оклад — пенсионные отчисления (10 %)
— минимальный размер заработной платы в РК х 10 %.
ИПН: 200 000 — 20 000 — 60 000×10 % = 12 000 тенге.
Итого (без взносов социально-медицинского страхования): 168 000 тенге (200 000 — 20 000 — 12 000 = 168 000).

Теперь посчитаем ИПН с учётом кредита «Отбасы банка» с условием, что ежемесячное вознаграждение составляет 42 000 тенге.
ИПН = оклад — пенсионные отчисления (10 %) — минимальный размер заработной платы в РК — вознаграждение по графику погашения х 10 %.
ИПН: 200 000 — 20 000 — 60 000 — 42 000×10 % = 7 800 тенге.
Итого: 172 200 тенге (200 000 — 20 000 — 7 800 = 172 200).
Разница: 172 200 — 168 000 = 4 200 тенге ежемесячно.

За год сэкономленная сумма составит уже 50 400 тенге, а за весь срок погашения займа, например, семь лет — 352 800 тенге.
Отметим, в «Отбасы банке» действуют тариф, по которому в течение первых трёх лет заёмщик выплачивает только вознаграждение банку. В этом случае налоговая льгота будет особенно существенной.

Как оформить налоговый вычет

Чтобы воспользоваться льготой, заёмщик должен обратиться к своему работодателю с заявлением (пишется в свободной форме), а также предоставить копии:

• договора банковского займа;
• графика погашения;
• документов, подтверждающих погашение по кредиту (чеки, квитанции об оплате либо выписки).

Если заёмщик уже несколько лет выплачивает кредит, а ИПН при этом высчитывался, то можно сделать перерасчёт (максимально за 5 последних лет). В этом случае также необходимо обратиться к работодателю с заявлением, в котором нужно указать период погашения жилищного займа.

Если работодатель отказывается делать перерасчёт, нужно обратиться в налоговую службу с жалобой, так как неисполнение данной нормы является прямым нарушением законодательства РК.

На созаёмщиков, а также нерезидентов РК данная норма не распространяется.