Квартирный вопрос: найти выход из ипотечного тупика
С дорогами в России за последние 20 лет более-менее разобрались. Ну, а дураков в современном мире полно везде. Другое дело — жилищный вопрос, который уже многие десятилетия в нашей стране является проблемой номер один. Его неразрешимость или трудные поиски ответа на него часто отражаются в растерянных глазах влюблённой пары, ищущей «свою» первую квартиру; в уставшем взгляде молодого учителя, подсчитывающего, сколько лет ему придётся откладывать на первоначальный взнос, и подобные примеры можно приводить бесконечно.
Как дать крышу молодым и нуждающимся?
Воланд в «Мастере и Маргарите» Михаила Булгакова не просто так упоминал квартирный вопрос, испортивший обыкновенных людей. Повелитель сил Тьмы понимал, как квартирный вопрос может отравлять жизнь, вносить разлад в отношения людей, умножать проблемы.
Содня замечание булгаковского персонажа не только не утратило актуальности, но обрело новые формы.
Ипотека, вернее, её безальтернативность для большинства граждан, превращает любую семью в многолетнюю заложницу ежемесячных выплат.
Но парадокс при этом в том, что сейчас вокруг нас — миллионы квадратных метров нераспроданного жилья. Стройки замирают, застройщики просят у государства миллиарды, а семьи с детьми и молодые специалисты продолжают ютиться в съёмных комнатах.
На днях руководитель фракции «Справедливая Россия» в Госдуме Сергей Миронов, комментируя эту проблему, привёл пример Франции и заметил, что в нашей стране неплохо было бы перенять этот опыт.
«Там любой дом ты построил — 20 процентов жилплощади отдаешь государству. И они сами решают, кого туда заселить. Ну, хорошо, давайте не 20 процентов, давайте 5 процентов», — заявил Сергей Миронов.
Политик привёл статистические данные: из всего построенного жилья куплено лишь 29 процентов. То есть 71 процент этого жилья — пустует. «И будет долго стоять пустым, потому что денег нет», — сетует Сергей Миронов.
Очевидно, что простаивающее жилье никак не способствует решению демографической проблемы.
Как же разорвать этот порочный круг и не дать ипотеке стать единственным смыслом жизни? Возможно, ответ нужно искать не в новостройках, а в изменении самого подхода к слову «жильё».
Почему ипотека — не панацея?
Член Совета по правам человека при президенте РФ, главный редактор ИА «Регнум» Марина Ахмедова в одной из недавних публикаций высказала мнение, как именно должен меняться подход к понятию «жильё» и к самой проблеме.
«Сейчас много демографических инициатив. И самая глобальная из них упирается в жилье. Все хорошо понимают, что своё жилье даёт человеку уверенность в будущем, а это мощный фактор для желания рожать детей. Многие сейчас рассуждают о том, как бы сделать жилье доступнее. Без этого демография не поднимется. А мы в Совете по правам человека склоняемся к тому, что страна должна давать людям больше социального жилья, и, может быть, потратить те миллиарды, которые идут в банки на льготную ипотеку, на строительство социального жилья. То есть должна начаться такая мощная стройка социального жилья. И, как в Советском Союзе, люди будут жить в квартирах, которые им не принадлежат, но, тем не менее, они могут в них спокойно жить, растить детей, быть счастливыми, не дёргаться из-за очередного взноса на ипотеку и копить уже на своё жилье, если захотят. Мы все больше приходим к выводу, что это — самый действенный метод поднять демографию, дать людям возможность увидеть образ будущего. Но банки, конечно, будут против», — вдыинула своё предложение Марина Ахмедова.
Сегодняшняя ситуация действительно напоминает замкнутый круг. Квартиры дорожают, ипотека становится роскошью — даже с учётом госпрограмм. Недавно зампред комитета Госдумы по строительству Светлана Разворотнева прямо заявила: «При существующих ценах покупка большой квартиры, даже с учётом льгот, почти невозможна». По её мнению, наши огромные вложения в ипотеку не приводят к увеличению рождаемости или улучшению жизни, а лишь плодят тех, кто берут по 7–8 льготных кредитов.
Получается, что огромная армия нуждающихся — молодые учителя, врачи, многодетные семьи — просто отсекаются от рынка. А застройщики не могут продать построенные ими дома, потому что платёжеспособность населения упала.
Взгляд на Запад: немецкий прагматизм, венский феномен, норвежская модель
В поисках выхода многие эксперты обращаются к европейскому опыту. Там мы видим совершенно иную философию. В Германии, например, порядка половины населения предпочитает не покупать, а арендовать жильё. И государство создало для этого колоссальные условия.
Как это работает? Местные власти (как, например, в Штутгарте) десятилетиями субсидируют строительство социального жилья. Они дают застройщикам дешёвую землю и кредиты, но с жёстким условием: квартиры можно сдавать только определённым категориям граждан (с невысоким доходом, многодетным) по фиксированной низкой цене. Причём эти обязательства действуют до 30 лет.
Это не благотворительность, а умное, рациональное планирование. Частный бизнес получает гарантированного арендатора (иногда в лице государства или муниципалитета), а город — уверенность, что нуждающиеся семьи не окажутся на улице. Более того, в Баден-Вюртемберге при застройке новых кварталов до 40% площадей резервируется под такое регулируемое жильё .
Полезным может быть и австрийский пример, на который уже обращают вниманием российские эксперты. В новом тысячелетии администрация города сделала упор не на строительство жилья, а стимуляцию частных и кооперативных жилищных проектов — в обмен на соблюдение правил социальной ответственности.
Властями столицы Австрии Вены была гарантирована застройщику весомая поддержка в размере до трети стоимости строительства, если он берет на себя обязательство устанавливать на неопределенный срок только указанную максимальную (то есть фиксированную) арендную плату, которая не может быть увеличена без согласования с администрацией города.
В исследовании, написанном специалистами из Уральского федерального университета в начале этого десятилетия, приводятся интересные результаты многолетней политики венской администрации: «Более полумиллиона человек живут в 220 000 социальных домах. 80% жителей Вены проживают в съемных квартирах и домах. При этом около 60% венцев арендуют жилье с „установленным потолком“ арендной платы, установленным муниципальными властями. И лишь порядка 5% — 7,4% съемных квартир в Вене находятся в условиях конкурентных рыночных законов и не являются социальными».
Причём надо отметить, что это именно особый опыт Вены — он в корне отличается от подходов в других федеральных землях Австрии.
Следовало бы изучить и опыт стран Скандинавии: например, как правительством и муниципалитетами в Норвегии решалась проблему строительства социального жилья для людей с ограниченными средствами.
Решение по-русски: спасти и застройщика, и
Можно ли применить европейский опыт у нас, не копируя слепо, а адаптируя под российские реалии? Эксперты и участники рынка всё чаще говорят о механизме, который убьёт сразу двух зайцев.
Идея, которая витает в воздухе и находит отражение в документах профессионального сообщества, звучит так: государство должно начать выкупать нераспроданное жильё у застройщиков. Но выкупать его необходимо не для того, чтобы раздавать чиновникам, а для формирования фонда «социального арендного жилья».
Наличие нереализованного и нереализуемого жилья, вследствие различного рода проблем в экономике и строительном бизнесе, — это, прежде всего, замороженные денежные средства, изъятые из оборота. Во-вторых, это колоссальные материальные ресурсы (квадратные метры жилой площади), в которых остро нуждаются люди. Причём такие материальные ресурсы имеют свойство устаревать, приходить в негодность!
В то же время правительство «раздает» деньги определённым (в соответствии с законом) категориям граждан, в том числе и на приобретение жилья. Этих средств иногда недостаточно для приобретения жилья, а хватает только на первый взнос по ипотеке. Это делает тех, кто получает такую помощь от государства, зависимыми от обстоятельств: что дальше, как зарабатывать на дальнейшие выплаты?
Кстати, у многодетных семей проблема жилья не решается одномоментным его приобретением. Вряд ли семья будет в таком же составе жить долгие годы. Дети вырастают, отделяются — и им уже понадобится своё жилье. А приобретённая многокомнатная квартира уже будет излишне большой…
Социальное арендное жилье, таким образом, становится более приемлемым и перспективным вариантом для упомянутых выше категорий граждан. Или, например, молодой специалист, работающий по направлению «в глубинке», которому предоставляется возможность жить в арендованном жилье, может при этом копить средства на приобретение жилья в собственность в этом городе или посёлке (или в другом, если он захочет уехать).
Надо учитывать, что для многих граждан с молодых лет ипотека становится своего рода удавкой, превращая их жизнь в «голодные игры» и «школу выживания», вынуждая их отказываться от призвания, любимого дела, творчества, научных изысканий в пользу более денежных работ и подработок. Выкладываясь таким образом ради ипотечных выплат, сегодняшних и предопределенных на годы вперед, человек нередко ставит крест на собственном профессиональном, научном, творческом росте, жертвует перспективой в пользу выживания в настоящее время.
Возможно, и кого-то из тех, кому государство должно оказать помощь в приобретении жилья, устроит вариант: вместо денег получить возможность въехать в арендованную квартиру.
Надо взглянуть на проблему и с точки зрения застройщиков. Представим себе строительную компанию, которая на грани банкротства из-за дорогих кредитов и простоя. Государство выкупает у неё 50 или 100 квартир. Застройщик получает живые деньги, расплачивается с банками и достраивает объекты. А государство получает готовый жилой фонд.
Эти квартиры не продаются с молотка, а сдаются внаём по ценам ниже рыночных тем людям, которым поддержка положена по закону: многодетным, военнослужащим, молодым врачам и педагогам. Они получают жилье без неподъёмного для них кредита, а государство со временем возвращает вложенные деньги через арендную плату. Проект может стать финансово окупаемым в долгосрочной перспективе, в отличие от бесконечных вливаний в спасение банкротящихся компаний.
Кто за всё заплатит?
Конечно, сразу возникает вопрос: где взять деньги? Но посмотрим правде в глаза: деньги всё равно тратятся. Тратились миллиарды на поддержку ипотеки, которая часто шла мимо реально нуждающихся. Тратятся бюджеты регионов на бесконечные попытки расселить аварийное жильё. И если появятся предложения о выделении, например, 50 млрд рублей конкретному застройщику, чтобы спасти его от долгов, то логичнее направить эти средства на выкуп фонда, который будет работать на людей десятилетиями.
Что касается очереди на жильё — для многих тысяч людей это звучит одинаково: «нет повести печальнее на свете». Статистика неумолима. На начало 2025 года в очереди стояли более двух миллионов семей. В 2024 году квартиры получили лишь 2,5% от этого числа, а средний срок ожидания достиг 20 лет. Понятно, что такая система буксует.
Но можно с уверенностью утверждать, что застройщики жилья, на руках которых оно лежит «мёртвым грузом», отдадут его государству в рассрочку под гарантии на большой срок. Это лучше, чем содержать такой неликвид, расходуя на него средства, которые и так в дефиците.
А государство, сдавая это жилье в аренду, становится риэлтером, зарабатывающим на аренде.
Конечно, это обрисовано очень схематично. Но есть опыт Беларуси, где жилье, принадлежащее государству и местным органам власти, сдаётся в аренду нуждающимся гражданам. Строительство государственного арендного жилья в Беларуси поначалу вызывало у кого-то скептическое отношение, кому-то казалось сомнительной и недолговечной новацией. Но спрос на это жилье увеличивается! Начинание оказалось успешным и перспективным.
Вместо аыводов
России нужен не просто рынок недвижимости, а внятная жилищная политика. Ипотека хороша для тех, у кого есть стабильный высокий доход. Однако страна держится не только на топ-менеджерах, но и на обычных людях — молодых инженерах, многодетных мамах, научных сотрудниках, учителях, сельских врачах…
Строительство наёмных домов с государственной поддержкой и выкуп жилья у проблемных застройщиков для социального найма — это не возврат в советское прошлое с его очередями и пропиской. Для многих это выход из ипотечного тупика, попытка, наконец, отделить право на жильё от рыночной конъюнктуры. Появляется возможность дать людям стабильность, а экономике — работающие стройки без кризисов перепроизводства. Возможно, именно сейчас, когда старая модель пробуксовывает, у нас есть шанс сделать шаг в сторону более справедливого и разумного будущего.
